Afinal o que é um Fundo Imobiliário e como investir?

Você sabia que é possível viver com a renda de aluguéis sem ter que comprar um imóvel ou se preocupar com condomínio, reformas e IPTU?

É possível viver de renda aplicando em fundos imobiliários, em vez de imóveis físicos, e com algumas vantagens. Desde que os brasileiros perceberam isso, o volume de novas carteiras emitidas cresce sem parar. Os fundos imobiliários se tornaram um investimento da moda, vistos como uma maneira mais simples e barata de aplicar no setor.

Um fundo imobiliário é uma espécie de “condomínio” de investidores, que reúnem seus recursos para que sejam aplicados em conjunto no mercado imobiliário. A dinâmica mais tradicional é que o dinheiro seja usado na construção ou na aquisição de imóveis, que depois sejam locados ou arrendados. Os ganhos obtidos com essas operações são divididos entre os participantes, na proporção em que cada um aplicou.

As decisões sobre o que fazer com os recursos – tomadas pelo gestor do fundo – precisam seguir objetivos e políticas pre-definidos. Os investimentos podem ser bem-sucedidos ou não, e isso determinará a valorização ou a desvalorização das cotas dos fundos.

A soma dos recursos compõe o patrimônio, que é dividido em cotas – ou “frações” do fundo. Quem aplica, na verdade, está comprando cotas. O cotista não pode exercer nenhum direito real sobre os empreendimentos do fundo, ao contrário do proprietário de um imóvel de fato. Ao mesmo tempo, também não responde pessoalmente por obrigações relacionadas a eles. Isso é tarefa do administrador, instituição financeira responsável pelo funcionamento e pela manutenção da carteira.

Cotas

Como acontece nos outros tipos de fundos, o patrimônio dos imobiliários é dividido em cotas. E são cotas que o investidor adquire ao aplicar em uma dessas carteiras. O retorno – seja pela distribuição dos rendimentos, seja pela valorização – é calculado proporcionalmente ao número de cotas que cada um possui.

As cotas dos fundos imobiliários mais populares são negociadas na bolsa de valores. Mas nem todos são listados no pregão. Nesse caso, eles precisam ser negociados diretamente entre os investidores, o que torna o processo um pouco menos simples – principalmente porque a liquidez, nesses casos, é menor. Significa que pode ser mais difícil se desfazer das cotas, caso essa seja a vontade do investidor.

Existem basicamente dois tipos de investimento: aqueles que investem em ativos financeiros do setor imobiliário, chamados também de fundos de recebíveis ou fundos de papel, e aqueles que investem nos imóveis físicos propriamente ditos, que podem ser lajes corporativas, galpões, shoppings, entre diversos outros ativos. Essa diferença entre os ativos influencia na dinâmica com que eles distribuem os seus proventos aos acionistas. Quando olhamos para o valor do dividend yield (indicador que mensura o retorno do fundo de acordo com os rendimentos pagos) dos FIIs de papel, podemos observar que, geralmente, eles são muito superior aos números apresentados pelos FIIs de tijolo.

Por que isso ocorre?

Essa diferença ocorre pela forma como cada um desses FIIs remunera o seu cotista através dos proventos. Os FIIs de tijolo possuem um dividend yield "real", no qual não precisamos descontar a inflação, uma vez que ela está implícita nos contratos de aluguel e na valorização patrimonial do seu portfólio de imóveis.

Já no caso dos fundos de papel, que investem em ativos financeiros que são atrelados normalmente à taxa de juros, como a Selic ou o CDI, ou à inflação, normalmente IPCA ou IGP-M, a história é diferente. Um exemplo de ativo são os títulos da dívida — uma espécie de empréstimo que o investidor faz ao setor imobiliário, com a promessa de juros futuros.

Todos os meses, esses fundos recebem uma remuneração, um juro, desses ativos financeiros e, dentro dessa remuneração, já está contemplada a variação da inflação ou da taxa de juros, dependendo de qual seja o seu indexador. Dessa forma, quando o FII distribui esse valor, ele está entregando a variação da inflação (ou da taxa de juro) "na mão" do seu cotista e não reinveste nada no fundo, tornando o valor do dividend yield mais alto. O motivo é justamente por não possuir ativos físicos no seu portfólio, que tendem a se valorizar com o tempo. Com isso, o valor do seu patrimônio tende a se manter estável, sem que ele seja "corrigido" pela inflação.

Então devo escolher um FII de papel ou de tijolo?

Entendemos que existe espaço para os dois ativos em uma boa carteira de fundos imobiliários. Os fundos de papel estão pagando bons rendimentos agora, mesmo quando descontamos a inflação, dado que o IPCA, o IGP-M e a taxa Selic estão em patamares bem elevados, aumentando a distribuição de proventos desses fundos.

Já os FIIs de tijolo sofreram bastante na pandemia, e suas cotas estão negociando com descontos bem atrativos em relação ao valor do seu patrimônio, permitindo que o investidor adquira bons fundos a valores atrativos. Outro ponto que deve ser levado em consideração é a diversificação e mitigação de risco.

Investir em FIIs já é estar exposto a somente um setor, o imobiliário, seja através de crédito ou de ativos reais. Ao compor uma carteira que se expõe somente aos fundos de papel, o investidor está concentrando ainda mais o seu risco. Os fundos de tijolo conseguem ser influenciados por outros segmentos, como lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, lojas, faculdades, hospitais, dentre muitos outros. Lembre-se que concentrar investimentos em tempos de mercados instáveis pode ser bem desagradável. Portanto, diversificar se torna um ponto-chave nestes momentos mais desafiadores.

Fundos de tijolo (ou de renda):

São os que investem em ativos reais – ou seja, em imóveis de fato. Esses são os que costumam ganhar com aluguéis. Embora pareçam uma categoria homogênea, as carteiras podem apresentar diferenças marcantes. Alguns aplicam em vários empreendimentos, em diferentes regiões, enquanto outros se concentram em um só imóvel. Alguns se focam em determinados tipos de empreendimentos – como escritórios, prédios industriais, galpões logísticos, hotéis, shopping centers, hospitais, escolas ou agências bancárias, entre outras possibilidades. E há os que, fazem um mix de tudo na carteira.

Fundos de papel (ou de recebíveis):

Esses fundos compram títulos ligados ao mercado imobiliário, no lugar dos imóveis em si. Podem constar nas carteiras letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH), cotas de outros fundos imobiliários, certificados de potencial adicional de construção (CEPAC), certificados de recebíveis imobiliários (CRI), cotas de certos tipos de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC), além de valores mobiliários (como ações) de emissores com atividades preponderantes permitidas aos fundos imobiliários.

Fundos híbridos:

Mesclam, na carteira, tanto papéis do segmento imobiliário (outros fundos imobiliários, LCIs, CRIs e entre outros) quanto investimentos em imóveis diretamente.

Tributação

Os fundos imobiliários têm uma particularidade no que diz respeito à cobrança de Imposto de Renda. Uma parte do retorno obtido com o investimento é isenta de tributação – mas outra, não. Entenda como isso funciona:

Rendimento: O rendimento distribuído periodicamente aos investidores pessoas físicas é isento de Imposto de Renda desde que: 1) o cotista tiver menos do que 10% das cotas do fundo; 2) o fundo tiver no mínimo 50 cotistas; 3) as cotas do fundo forem negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

Ganho de capital: O ganho obtido pelos investidores em função, por exemplo, da valorização das cotas do fundo na bolsa de valores paga Imposto de Renda. Na hora em que as cotas forem vendidas, incidirá uma alíquota de 20%.

É seguro investir em fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários são investimentos regulados e acompanhados tanto pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) quanto pela própria B3, quando são negociados no pregão. No entanto, isso não exime o produto de um certo nível de risco.

Uma crise econômica pode reduzir a ocupação dos imóveis do fundo, por exemplo. Com isso, os rendimentos periódicos com aluguéis também tendem a cair – pelo menos temporariamente. A mesma situação pode causar ainda uma redução do valor de avaliação dos imóveis em geral, com impacto sobre as cotas do fundo.

Assim como a compra de um imóvel de tijolo, o investimento em um fundo imobiliário deve levar em conta quais são os ativos incluídos na carteira – em que região, por exemplo, estão localizados os imóveis do fundo? Esses lugares têm potencial econômico no médio e no longo prazo?

É preciso lembrar que tudo o que puder causar impacto nos imóveis se reflete no fundo também. Imagine que uma enchente ou um incêndio atinja um dos ativos da carteira, por exemplo. Ou ainda que a região onde eles ficam sofra com uma elevação dos níveis de violência. São todos fatores com potencial para mexer nas cotações do fundo.

Existem ainda riscos relacionados à regulamentação do setor imobiliário brasileiro, que envolve autoridades federais, estaduais e municipais. Esse conjunto de regras, que muitas vezes colidem, pode afetar tanto a aquisição quanto a venda, locação, reforma ou ampliação dos imóveis. Certas atividades demandam licenças específicas, aprovação de autoridades governamentais, regras de zoneamento e até leis de proteção ao consumidor. Portanto, é possível que sua realização seja dificultada em algumas ocasiões.

Do ponto de vista do investimento financeiro, um dos riscos mais evidentes dos fundos imobiliários é a eventual falta de liquidez para negociá-los na bolsa. Como são fechados e o mercado secundário é a única via para sair deles, isso pode representar um problema em alguns momentos.

Vantagens e desvantagens

Contar com a gestão de um profissional especializado, que decide sobre os investimentos a partir de uma série de critérios e análises, é uma das principais vantagens de um fundo imobiliário. Para um pequeno investidor, fazer isso por conta própria pode ser penoso.

Por outro lado, investidores que já conheçam o mercado não têm a possibilidade de interferir nas decisões ou escolher os ativos negociados, porque esse é o papel do gestor.

Os fundos imobiliários permitem que mesmo pessoas com pouco dinheiro para investir tenham acesso ao mercado imobiliário. É possível comprar cotas na bolsa com valores tão baixos quanto R$ 100. Já o preço de um imóvel pode facilmente chegar às centenas de milhares de reais.

Além disso, o investimento em fundos é fracionável. Caso precise do dinheiro que aplicou, o investidor pode vender apenas parte das cotas, e não um imóvel inteiro, como seria o caso se investisse no mercado de cimento e tijolo.

Outra vantagem é que o investidor de fundos não precisa se preocupar com certidões, escrituras ou pagamento de certos impostos relacionados ao setor imobiliário, porque isso é responsabilidade do administrador. Da mesma forma, não é o cotista quem realiza diretamente ações de manutenção, conservação e reparos dos imóveis.

Por fim, os custos da administração dos imóveis do fundo são diluídos entre todos os cotistas, na proporção da sua participação, o que barateia o investimento.

Fonte: https://economia.uol.com.br/mais/pagbank/2022/07/07/diferenca-entre-fundos-imobiliarios-de-papel-e-de-tijolo.htm

https://www.infomoney.com.br/guias/fundos-imobiliarios/